Interesse?
02 462 32 00office@structura.biz
De start van een nieuw jaar is het uitgelezen moment om een blik te werpen op de toekomst. In dit blogartikel laten wij het licht schijnen op het landschap van de residentiële investeringsmarkt. Een boeiende en bloeiende markt die steeds meer aan populariteit wint.
Alvorens onze bevindingen en ervaring met jullie te delen schetsen wij kort even over welke markt het specifiek gaat. Naast de segmenten uit het bedrijfsmatig vastgoed (Industrie, Kantoren en Retail) merken wij dat onze investeerders hun zoektocht alsmaar meer diversifiëren richting de aankoop van residentiële opbrengsteigendommen. Historisch lage rentevoeten en een gezond aanbod aan opportuniteiten voedt de honger naar meer.
Wetende dat men reeds kan instappen vanaf +/- € 350.000 voor de aankoop van een residentiële opbrengsteigendom maakt het voor een ‘goede huisvader’ mogelijk om samen met ons op zoek te gaan naar de geschikte investering. In tegenstelling tot het bedrijfsvastgoed bevinden de rendementen van een residentiële investering zich tussen de +/- 3 à 7%. Deze rendementen zijn vaak stabieler door het beperkter risico en het feit dat residentieel vastgoed vaak vertrouwder aanvoelt.
Wat met de particuliere huurder ? Als consument valt deze onder het toepassingsgebied van de Woninghuurwet. De consument geniet van een bescherming en de verhuurder/eigenaar dient rekening te houden met de huur -en opzegtermijnen die deze wetgeving voorschrijft. De sleutel tot succes in dit verhaal is het hanteren van marktconforme huurprijzen. Net zoals bij de aankoop is het vragen van een correcte huurprijs van primordiaal belang om een succesverhaal te kunnen schrijven. Het zorgt ervoor dat je meer keuze hebt wat de kans verhoogt op het vinden van een goede huurder die correct betaalt en uiteindelijk langer huurt.
Naast de kwaliteit van de huurder dient er ook ingezet te worden op de kwaliteit van een goed huurcontract. Vergeet ook zeker de plaatsbeschrijving niet, die dient opgesteld te worden voor het goed verhuurd is of in de eerste maand van bewoning. Een ander punt van cruciaal belang is de registratie van de huurovereenkomst. De registratieverplichting ligt bij de verhuurder en dient binnen de 2 maanden na de ondertekening van het huurcontract uitgevoerd te worden. In Brussel kiest u als eigenaar/verhuurder in welke taal de huurovereenkomst opgesteld wordt.
Het blijft cliché, maar de locatie is en blijft belangrijk bij de aankoop van vastgoed. Bij de aankoop van een residentiële opbrengsteigendom dien je rekening te houden met de aanwezigheid van openbaar vervoer, aanwezigheid van scholen/kinderdagverblijven, aanwezigheid van winkels en in de centrumsteden is parkeermogelijkheid een troef !
En wat met de kwaliteit van het gebouw ? In de praktijk zien we dat de voorkeur van investeerders uitgaat naar een gebouw met een betonnen constructie boven een gebouw in houtskelet. Koop je een verouderd gebouw waar opfrissingswerken of structurele renovaties dienen uitgevoerd te worden, onderschat dan zeker niet de impact hiervan op je investering. Vraag ook zeker naar de stedenbouwkundige informatie van een opbrengsteigendom. Hierin zal je het aantal erkende appartementen terugvinden en eventuele stedenbouwkundige inbreuken. Ook deze elementen hebben invloed op de aankoopprijs en je uiteindelijke investering.
Wat verandert voor uw vastgoed in 2020 ? Kort samengevat zal er worden gecontroleerd op voldoende dakisolatie, dubbele beglazing en rookmelders. Wat betreft de minimumnorm qua dakisolatie zal de overheid inzetten op controles. Haal je de norm niet dan riskeer je strafpunten als eigenaar/verhuurder, wat voldoende is om het verhuurde goed onbewoonbaar te verklaren.
Vanaf 1 januari 2020 is ook de dubbelglasnorm in werking getreden. Alle verhuurde ruimtes (slaapkamer, leefruimte, keuken en badkamer) dienen van dubbel glas voorzien te worden. Enkel in de hal en het toilet is deze norm niet van toepassing.
Rookmelders waren al een tijdje verplicht in verhuurd vastgoed, maar worden nu ook verplicht in elke gezinswoning. Deze norm schrijft voor om 1 rookmelder per verdieping te plaatsen, toch is het echter zo dat deze regelgeving een eerder sensibiliserende waarde heeft.
Ook wat betreft de nieuwe CoBAT-wetgeving zijn er enkele wijzigingen doorgevoerd. Zo dient elke 1ste slaapkamer van een nieuwe woonunit minstens 14 m² groot te zijn, alle andere slaapkamers dienen minstens over 12 m² (1) te beschikken. Bij uitbreiding dient elke nieuwe accommodatie over voldoende akoestische isolatie te beschikken.
Naast de klassieke verhuur, zien we dat er meer en meer aan alternatieven wordt gedacht. Zo komen de cohousing-projecten als paddenstoelen uit de grond. Zelfs door de recent verstrengde regels omtrent het Air-Bnb-gegeven constateren wij dat ook deze huur-vorm in de centrumsteden nog steeds erg populair is. In de toekomst zullen we met steeds meer mensen op kleinere oppervlaktes gaan wonen. Volgens de laatste cijfers van het observatiecentrum van de huurprijzen weten we dat de ‘cohousing’ projecten van slechts 5% in 2012 gestegen zijn naar 11% in 2018. De uitdaging ligt nu bij de creativiteit van architecten en ondernemers die zullen inzetten op duurzaamheid, kwaliteit en originaliteit.
Wat met de regelgevende factoren die een rol spelen bij de aankoop van een investering ? De Nationale Bank van België waarschuwt voor de overwaardering van het Belgisch vastgoed in vergelijking met andere buurlanden. Er werden reeds tweemaal extra kapitaalbuffers opgelegd om het risico van de banken op de markt te beperken. Ondanks alles zien we toch een positieve en gezonde groei in 2018 (+ 3,3%) en in 2019 (+ 3,6%) (2). Wat ook veranderd is, zijn de minimale bijdrages van de banken. In de meeste gevallen leent de bank een minimale bijdrage van 80% van de waarde van het gebouw voor residentiële investeringen. Als gevolg daarvan zal de investeerder over meer eigen middelen moeten beschikken wat de concurrentie bij de aankoop van grotere investeringen zal doen dalen.
Verder zien wij ook een stijging van de aankoop via share deals. Omwille van fiscale redenen kiezen meer en meer eigenaars voor de verkoop van hun vastgoedvennootschappen. Ook dit is zeer interessant en de moeite waard om over na te denken. Een share deal is vrij technisch, Structura.biz kan zowel de eigenaar als kandidaat-koper hierin bijstaan.
Binnen ons Invest Team heeft elke consultant zijn eigen specialiteit. Onze investeringsportefeuille kan onderverdeeld worden in de volgende segmenten; Industrie, Retail, Kantoren en Residentieel investeringsvastgoed. Met een dynamisch team en een goede kruisbestuiving slagen we erin op die manier ons netwerk aan privé-investeerders snel en accuraat verder te helpen. De combinatie van kwaliteit, marktkennis en een sterk lokaal netwerk maken van Structura.biz één van de snelst groeiende nationale vastgoedbedrijven.
Wat betreft de residentiële opbrengsteigendommen, legt Structura.biz de focus op Brussel en de periferie maar zetten wij ook in op andere centrumsteden zoals Antwerpen, Gent of Namen.
Indien u op zoek bent naar een residentiële investering of naar een koper voor uw investeringspand, dan horen wij graag van u. Contact opnemen met ons kan via office@structura.biz of via 02/462.32.00
(2) Expertise news, « ING Verwacht minder actieve vastgoedmarkt”, Expertise, 11/02/2020