Sale & lease-back. Quelque chose pour votre entreprise ?

Tour des finances

Au début de cette année, La Tour des Finances située à Bruxelles faisait la une dans l’actualité car elle a été vendue pour un montant record de plus de 1,2 milliard d'euros. Le bâtiment avait déjà été vendu en 2001 dans le cadre d'une opération de sale & lease-back par le gouvernement belge pour un montant de 311 millions d'euros. En tenant compte des coûts de rénovation de 325 millions d'euros, l'investisseur a réalisé une plus-value très intéressante en moins de 20 ans. Cela a donné lieu à une discussion sur le sens, ou l'absurdité, de l'opération de sale & lease-back qui avait eu lieu à l'époque. Dans cet article, nous examinerons plus en détail les éléments qui font d'une telle transaction, une opération « win-win ».

Définition du sale and lease-back

Avant de poursuivre, définissons le concept de sale & lease-back.

Lorsqu'un propriétaire vend son immeuble à une tierce personne afin de continuer à l'occuper en tant que locataire nous parlons d’un sale (vendre) & lease-back (louer). Résultat de cette opération : le vendeur augmente ses liquidités et rembourse partiellement ou totalement les dettes liées à cet immeuble. A partir de ce moment, le vendeur paiera un loyer au nouveau propriétaire. Il transfère également la responsabilité de l'entretien structurel du bâtiment au nouveau propriétaire.

Quand faut-il y songer ?

De nombreuses entreprises ont traversé une période difficile ces derniers mois, ou en traverseront malheureusement dans les mois à venir. Certaines ont dû puiser dans leurs réserves financières et obtiennent plus difficilement des financements auprès des banques.  Une opération de sale & lease-back pourrait donner un répit aux entreprises qui en ont besoin.

Non seulement les entreprises en difficulté, mais également celles qui ont connu une croissance et qui manquent de liquidités pour soutenir leur croissance, peuvent opter pour un sale & lease-back. Avec une telle opération, elles optimisent leur bilan financier.

Le prix de vente du bien dépendra d'un certain nombre d'éléments :

L’état du bâtiment

Bien entendu, l'état du bâtiment a une influence sur le prix de vente. Au mieux l'immeuble est entretenu, moins le nouveau propriétaire devra y faire des investissements et plus éléve sera le prix de vente. 

L'age du bâtiment a également une grande influence sur le prix. En effet, certains éléments d'un bâtiment ont une durée de vie limitée. Les exemples classiques sont le toit, les installations de chauffage et de climatisation. Plus ces éléments sont récents, moins il y a de risques de frais (importants) à court terme.

Le loyer

Dans le cas d'un sale & lease-back, le vendeur peut en première instance déterminer le montant du loyer qu'il est prêt à payer. Plus élevé est le loyer annuel que le vendeur (et donc le futur locataire) souhaite payer, plus le prix de vente sera, en principe, élevé. Il y a cependant des limites à cette règle : un loyer qui est largement supérieur au prix du marché n'est pas toujours considéré comme attrayant pour les investisseurs. En effet, cela réduit les chances de renouvellement du bail à la fin de celui-ci. Il est donc important que le loyer ne s'écarte pas trop d'un barème de marché, sous peine de voir certains investisseurs se désintéresser.

La durée

Les investisseurs sont souvent peu enclins à prendre des risques. Le plus grand risque pour un investisseur dans l'immobilier commercial est le vide locatif. Plus un locataire s'engage pour une longue durée, plus un investisseur est certain de ses revenus. De nombreux investisseurs sont donc prêts à accepter un rendement inférieur, en échange d’une garantie de revenus. En principe, on peut donc supposer que plus le vendeur/preneur s'engage à long terme, plus le prix de vente sera élevé.

En général les investisseurs préfèrent que le locataire s’engage pour une période de 6 à 12 ans. Une durée supérieure à 12 ans devient, au contraire, moins intéressante pour les investisseurs. En effet, cela ne leur permet pas de réaliser certains investissements qui s’avèrent parfois nécessaires pour garantir la conformité du bâtiment aux nouvelles normes, telles que, par exemple, les normes d’isolation. Dans le cas où l’immeuble est loué à un locataire unique, cet argument est moins pertinent.

Le rendement

Une fois le loyer fixé, le prix de vente est déterminé en fonction du rendement que l'investisseur souhaite obtenir. Le rendement, également appelé « yield », est le rapport entre le loyer (pour l'investisseur, un revenu) et le prix de vente (pour l'investisseur, une dépense). Un investisseur s'efforcera toujours d’obtenir le rendement le plus élevé possible. En revanche, le vendeur souhaite obtenir le prix de vente le plus élevé possible par rapport au loyer qu'il sera amené à payer et essayera donc de garder le yield le plus bas possible. Toutefois, le rendement effectif d'un bâtiment est déterminé par l'offre et la demande de bâtiments similaires dans la région. Un expert immobilier local connaît les rendements, conformes au marché, qui sont d’application dans une région spécifique.

Conclusion

Comme vous avez pu le lire, plusieurs éléments doivent être pris en compte afin de déterminer si un sale & lease-back peut être intéressant pour une entreprise. Pensez-vous qu’un sale & lease-back pourrait également vous être bénéfique ? Ou vous cherchez à investir dans un bâtiment loué à long terme ? N'hésitez pas à nous contacter, nos équipes se feront un plaisir de répondre à toutes vos questions.