Sale-and-lease-back. Iets voor uw onderneming?

Ontdek de elementen die van een sale-and-lease-back een win-win operatie maken.

Financietoren

Begin dit jaar kwam het in het nieuws: de Financietoren in Brussel werd verkocht voor een recordbedrag van ruim 1,2 miljard euro. En dat terwijl het gebouw in 2001 in een sale-and-lease-backoperatie werd verkocht door de Belgische overheid voor een bedrag van 311 miljoen euro. Rekening houdend met de renovatiekost van 325 miljoen euro, heeft de investeerder op minder dan 20 jaar tijd een (te) mooie meerwaarde gerealiseerd. Dit gaf aanleiding tot discussie over de zin of onzin van de sale-and-lease-backoperatie van destijds. In dit artikel gaan we dieper in op de elementen die van een sale-and-lease-back een win-win operatie maken.

Definitie sale-and-lease-back

Vooraleer we verder gaan, gaan we graag in op wat een sale-and-lease-back is.

Een sale-and-lease-back operatie houdt in dat een eigenaar zijn gebouw verkoopt aan een andere partij om het verder te blijven bezetten als huurder. Resultaat van deze operatie: de verkoper verhoogt zijn liquide middelen en lost de schulden gerelateerd aan dit gebouw deels of volledig af. Daar tegenover staat dat de verkoper vanaf dat moment huur betaalt aan een externe partij. Hij schuift ook de verantwoordelijkheid van een deel van het structurele onderhoud van het gebouw door naar de nieuwe eigenaar.

Wanneer overwegen?

Veel bedrijven hebben al moeilijke tijden gekend de afgelopen maanden of gaan de komende maanden moeilijke tijden tegemoet. Sommigen hebben hun financiële reserves moeten aanspreken en krijgen van banken nu moeilijker financieringen. Een sale-and-lease-back kan opnieuw ademruimte geven aan bedrijven die hier nood aan hebben.

Niet alleen bedrijven in moeilijkheden, maar ook bedrijven die een groei hebben gekend en liquide middelen ontbreken om hun groei te kunnen bestendigen opteren soms voor een sale-and-lease-back. Met dergelijke operatie streven zij naar een optimalisatie van hun balans.

De verkoopprijs van het pand zal afhangen van een aantal elementen:

Staat van het gebouw

Uiteraard heeft de staat van het gebouw een invloed op de prijs. Hoe beter het gebouw onderhouden is en hoe minder investeringen er moeten voorzien worden door de nieuwe eigenaar, hoe hoger de verkoopprijs. Ook de leeftijd van het gebouw heeft een grote invloed. Bepaalde bouwtechnische elementen van een gebouw hebben een beperkte levensduur. Klassieke voorbeelden hiervan zijn het dak, verwarmings- en airconditioningsinstallaties. Hoe nieuwer deze elementen, hoe minder het risico op (grote) kosten op korte termijn.

Huurprijs

Bij een sale-and-lease-back kan de verkoper in eerste instantie bepalen hoeveel huur hij bereid is te betalen. Hoe meer huur de verkoper (en dus tegelijk toekomstige huurder) jaarlijks wenst neer te leggen, hoe hoger de verkoopprijs in principe zal liggen. Er zijn echter zijn grenzen. Een huurprijs die ver boven de marktprijs ligt wordt niet altijd als aantrekkelijk beschouwd voor investeerders. Het verlaagt immers de kans op een verlenging aan het einde van het huurcontract. Het is dus toch belangrijk dat de huurprijs niet te ver afwijkt van een marktconform niveau, anders zullen bepaalde investeerders afhaken.  

Looptijd

Investeerders zijn veelal risico-afkerig. Het grootste risico voor een investeerder in bedrijfsvastgoed is leegstand. Hoe langer een huurder zich engageert in een huurcontract, hoe zekerder een investeerder is van zijn inkomsten. Veel investeerders zijn dan ook bereid om genoegen te nemen met een lager rendement, in ruil voor de zekerheid van inkomsten. In principe kan men er dus vanuit gaan dat hoe langer de verkoper/huurder zich engageert, hoe hoger de verkoopprijs zal liggen.

Veelal gaan investeerders het liefst in zee met huurders die zich voor een periode tussen 6 en 12 jaar engageren. Langer dan 12 jaar wordt dan weer minder interessant voor investeerders. Dit staat hen immers niet toe om soms noodzakelijke investeringen te doen, die ervoor zorgen dat hun gebouw toch enigszins blijft beantwoorden aan nieuwe normen (bijvoorbeeld isolatie). Bij single tenant gebouwen weegt dit argument minder door.

Rendement

Eenmaal de huurprijs is vastgelegd, wordt de verkoopprijs bepaald en dit in functie van het rendement dat een investeerder wenst te behalen. De verhouding tussen de huurprijs (voor een investeerder een inkomst) en de verkoopprijs (voor de investeerder een uitgave) is het rendement, ook wel yield genoemd.  Een investeerder zal uiteraard steeds streven naar een zo hoog mogelijke yield. Een verkoper wil een zo hoog mogelijke verkoopprijs bekomen ten opzichte van de huurprijs die hij betaalt en wil de yield dus zo laag mogelijk houden. De effectieve yield van een gebouw wordt bepaald door vraag en aanbod van gelijkaardige gebouwen in de omgeving. Een lokale expert heeft uiteraard het beste zicht op marktconforme rendementen in een specifieke regio.

Conclusie

Er zijn verschillende elementen die in rekening moeten gebracht worden om te weten of een sale-and-lease-back interessant kan zijn voor een bedrijf. Stelt u zich de vraag of een sale-and-lease-back ook nuttig kan zijn voor uw bedrijf? Of bent u op zoek naar een investering in een gebouw dat op lange termijn verhuurd is? Aarzel dan niet om ons te contacteren, We staan te uwer beschikking om alle bovenstaande elementen samen met u te bespreken.